Kupić dom i nie zwariować

kupno domu

Planujesz kupno domu? Świetnie, że tu jesteś! Nikomu chyba nie trzeba udowadniać, że taki zakup, to bardzo ważna decyzja, jedna z ważniejszych w życiu. Bo domu nie kupujesz na rok… Od tego co wybierzesz teraz, zależą Twoje kolejne lata. Czy będą to lata udane i szczęśliwe w pięknym domu z ogrodem, a może przepełnione goryczą chwile w sypiącej się ruderze?

Oczywiście będziemy tu rozmawiać o kupnie domu z rynku wtórnego, bo tutaj mamy swoje doświadczenia i chętnie się nimi podzielimy. Napiszę na co zwracaliśmy największą uwagę, co warto zrobić przed kupnem domu, jakie „niespodzianki” mogą pojawić się po zakupie i jak można ich uniknąć.

Dwie smutne prawdy

Niestety: musisz sobie zdać sprawę z dwóch znaczących kwestii. Pierwsza to taka, że w Polsce rynek nieruchomości jest obecnie rynkiem sprzedającego. To oznacza, że ceny są często zawyżone, a dobry produkt schodzi bardzo szybko. Mieliśmy okazję się o tym przekonać kilkakrotnie, kiedy dzwoniliśmy w odpowiedzi na oferty wystawione dzień wcześniej i okazywało się, że są już nieaktualne (rezerwacja). Te z kolei, które są dostępne, są delikatnie mówiąc… mocno wybrakowane. Dziwnie to brzmi, bo wcześniej pisałam o tym, jaka to poważna decyzja, itp., ale tutaj trzeba działać szybko! Jest dobra oferta? Dzwonić, umawiać się, oglądać i dogadywać szczegóły.

Drugą smutną prawdą jest to, że na rynku wtórnym nie znajdziecie domu idealnego. Oczywiście znacznie prościej jest, jeśli masz te półtorej bańki w kieszeni, ale wtedy też nie masz żadnej gwarancji na to, że nieruchomość będzie bez usterek. Bo generalnie zawsze coś wyjdzie. Pytanie tylko, czy będzie to zepsuta klamka na kilkadziesiąt złotych, a może przeciekający dach, w który trzeba już zainwestować kilkadziesiąt tysięcy.

Czasem też trzeba zdecydować: czy wolisz ładny dom daleko od miasta, czy brzydszy (tj. do remontu) w mieście; z ładnym ogródkiem czy z dużym garażem; droższy, ale urządzony w 100%, czy tańszy i bez mebli i urządzeń.

Kupno domu – z agentem czy bez?

Większość osób szukających domu decyduje się na korzystanie z usług Biura Nieruchomości. Dlaczego?

– oszczędzasz czas – to Agent wertuje za Ciebie dziesiątki ogłoszeń i wybiera te, które spełniają Twoje kryteria (w tym celu wcześniej przeprowadza z Tobą wywiad i zna Twoje oczekiwania). On też umawia Cię na spotkania ze sprzedającymi czy z notariuszem;

– masz „zabezpieczenie” prawne – to Agent odpowiada na transakcję od strony prawnej. Oznacza to, że Biuro, zanim przedstawi Ci ofertę, sprawdza stan prawny nieruchomości, tzn. na przykład czy jest na niej hipoteka, jak wygląda księga wieczysta, ilu jest lokatorów na danej nieruchomości. W przypadku, jeśli coś formalnie okaże się „nie tak”, możesz mieć roszczenia wobec Biura;

– ma większą wiedzę od Ciebie – to chyba oczywiste… Zna się na wszystkich tych formalnościach, o których Ty możesz nawet nie pomyśleć. Nie błądzisz jak dziecko we mgle, bo podpowie Ci kiedy masz iść do sądu, który doradca kredytowy jest dobry.

…ale

Nie mamy nic przeciwko Biurom Nieruchomości, jednak w naszym przypadku ostatecznie kupiliśmy dom sami, bez pośredników. Dlaczego?

– w Biurach często zalegają stare i co za tym idzie mało atrakcyjne oferty, które Agenci zachwalają i pokazują Ci na początku. Trochę brak szacunku dla Twojego czasu. My sami oglądaliśmy z Agentką dwie „ruinki”, gdzie warunki były fatalne (w jednej  nie było nawet łazienki), a cena zawyżona przynajmniej o jakieś 50 tysięcy;

– jeśli kupisz dom z oferty Biura, płacisz prowizję. Przy dużych kwotach, robi się całkiem spora suma, którą można spożytkować na coś innego. Na szczęście nie płacisz nic, jeśli wskazanego domu nie kupisz;

– Biuro Nieruchomości nie odpowiada za stan techniczny budynku – jeśli po zakupie pojawią się jakieś niespodzianki, to i tak zostajesz z tym sam(a) i ewentualne roszczenia w stosunku do sprzedającego leżą po Twojej stronie.Jeśli już jednak decydujesz się na wsparcie Agenta, to najlepiej „dogadać się” tak, że jeśli pojawi się ktoś z domem, który spełnia Twoje kryteria, żeby od razu dał Ci znać, zanim taka oferta trafi do Internetu.

kupno domu na co zwracać uwagę

Gdzie jeszcze szukać?

Odpowiedź jest banalna – wszędzie. My dużo czasu spędziliśmy na różnego rodzaju portalach internetowych z ogłoszeniami. Jest ich całkiem sporo, ale oferty się powtarzają, więc najlepiej wybrać 2 ulubione i tam codziennie (!) sprawdzać czy coś nowego się nie pojawiło.

Jeśli chodzi o Internet to nie można też lekceważyć grup typu „Sprzedam, kupię, zamienię – (nazwa miasta)” na portalach społecznościowych. Minusem jest to, że ogłoszeń w takich grupach dodaje się co dnia dziesiątki, jeśli nie setki. Ciężko przez to przebrnąć, zwłaszcza, że z reguły dotyczą sprzedaży rzeczy drobnych. Ale czasem trafiają się perełki – my w ten sposób kupiliśmy samochód. A i oferty domów też ciekawe widziałam.

Świetną metodą, którą każdemu mogę polecić, jeśli chodzi o kupno domu, jest tzw. poczta pantoflowa. Roznieś wici wśród znajomych, że szukasz domu w konkretnej okolicy. Może się zdarzyć, że Twój znajomy, zna kogoś, kto zna kogoś… którego szwagier brata córki ma akurat tam dom na sprzedaż. Warto również samemu pojeździć w wybranej lokalizacji i na przykład poszukać ogłoszeń na płotach. Jeśli szukasz domu na wsi, to sprawdzają się wizyty w miejscowych sklepikach. Sprzedawczynie często wiedzą, kto akurat ma w planach wyprowadzkę lub która nieruchomość stoi pusta od miesięcy i jest szansa na negocjacje. Można nawet zostawić swoje ogłoszenie na szybie.

Na co zwracać uwagę przy kupnie domu?

Przy oglądaniu domu trzeba skupić się na rzeczach, których brak lub usterki mogą generować największe wydatki. Należą do tego:

– dach – koniecznie wejdź na strych i zobacz, czy nie ma dziur! Zapytaj, kiedy był robiony, zwróć uwagę na stan więźby dachowej;

– ogrzewanie – czy ogrzewany jest dom, jakiego typu jest piec, jakiej generacji (najlepiej V generacja) i bardzo ważne – ile kosztuje ogrzewanie w zimie. Bo są domy, gdzie na ogrzewanie wydaje się kwoty rzędu 800 złotych miesięcznie! My kupiliśmy dom ze stosunkowo nowym piecem na węgiel, który przerobiliśmy na piec na pelet z podajnikiem. Były to oczywiście dodatkowe koszty, ale za to w zimie nie wydaliśmy zbyt wiele. Ważna jest też kwestia wygody – czy masz ochotę co 2 godziny marnować czas, by rozpalić w piecu? I kolejna kwestia – ekologia. W starych domach są różne piece, może być tak, że będziecie zmuszeni go wymienić ze względu na normy, a to spory wydatek;– okolica – dom możesz przebudować, ale niestety go nie przeniesiesz. Zwróć uwagę na dojazd do miejsca pracy, tj. jak długo się jedzie, czy tworzą się korki, czy jest alternatywa w postaci PKS-u lub pociągu. Ponadto rozejrzyj się po dzielnicy/miejscowości – czy jest zadbana, czy w pobliżu są sklepy i budynki użyteczności publicznej (albo jak masz do nich daleko), czy podciągnięty jest gaz, Internet. Zorientuj się, czy nie są to np. tereny zalewowe.

Równie ważne

– garaż i inne budynki – większość dzielnic z domami znajduje się na obrzeżach lub poza miastem, zakładam więc, że będziecie dojeżdżać i posiadacie swoje auta. Fajnie jest mieć dobre miejsce parkingowe (tj. takie, gdzie auto niczemu na podwórku nie wadzi), a najlepiej odpowiednio garaż. Jeśli garażu nie ma, a chcesz go mieć, pamiętaj, że budowa to spore koszty i trzeba mieć pozwolenie z gminy. Trzeba tez spełnić określone kryteria, takie jak odpowiednia odległość od płotu sąsiada. Na podwórzu mogą być też inne budynki – altana, stodoła. To dodatkowy atut, bo przechowasz tam wiele rzeczy (np. meble ogrodowe), pod warunkiem, że ich stan jest dobry.

– łazienka i kuchnia – dobrze, jeśli są w dobrym stanie i nie potrzebują remontu. Dlaczego? Ich całkowity remont to duży wydatek. Oczywiście na cenę wpływają poszczególne czynniki takie jak: firma, region, materiał, jakość, metraż, ilość udogodnień, ale remontując jedno z tych pomieszczeń musisz liczyć się z wydatkiem średnio ok. 10 tysięcy złotych (przy dwóch, to już 20).

Może Cię zainteresować —-> “Prezent dla podróżnika”

Mniej istotne rzeczy

Wiem, że aspekt wizualny jest znaczący, zwłaszcza dla kobiet, jednak uważam, że wyposażenie domu, to coś go czego nie trzeba przywiązywać aż tak dużej wagi. Owszem, fajnie jest jak kupujemy dom z całym wyposażeniem i nie musimy się o nic martwić. Pamiętaj tylko, że są to rzeczy używane – sprzęty mogą się zepsuć po pół roku, a na meblach po czasie dostrzeżesz rysy, które na pierwszy rzut oka nie były widoczne.

My co prawda kupiliśmy dom z prawie całym wyposażeniem, więc nie jesteśmy tutaj najlepszym przykładem, ale prawda jest taka, że właśnie sporo zmienialiśmy, bo nam się po prostu nie podobało. Poza tym fajnie jest urządzić nowe miejsce „po swojemu”.

Absolutnie nie namawiam, do tego, żeby kupować dom z pustymi ścianami! Chodzi bardziej o to, żeby nie przejmować się tym, jeśli np. nie podobają Ci się meble. Bo po prostu jesteś w stanie je w dość szybkim czasie wymienić.

Jak się ustrzec niespodzianek?

– Dokładnie oglądaj dom – jeśli jesteś zainteresowany kupnem, przyjedź z wizytą nawet kilka razy. Przynajmniej raz niech towarzyszy Ci osoba, która zna się na budowlance. Możesz robić zdjęcia – często na żywo nie dostrzegasz niektórych uchybień. Zaglądaj w każdy kąt i nie oglądaj domu, gdy jest ciemno. My na przykład nie zauważyliśmy sporej dziury w drzwiach w jednym z pokoi. A jak kupowałam mieszkanie, dopiero za trzecią wizytą zorientowałam się, że tuż obok są tory kolejowe (w nocy nie było tego widać, bo były na nasypie).

– Zrób wywiad – popytaj znajomych, którzy mieszkają w okolicy, jak się tam mieszka, jakie są niedogodności mieszkania w tym miejscu. W małych miejscowościach z reguły dowiesz się też więcej o właścicielach, dlaczego sprzedają dom (niestety, oni sami nie zawsze powiedzą Ci prawdę) i jaka jest historia nieruchomości.

– Skonsultuj z fachowcem ile będą kosztować ewentualne poprawki lub naprawy – ceny rynkowe często się zmieniają. To że Twój znajomy rok temu za jakąś usługę zapłacił np. 5000 zł, nie oznacza, że Ty zapłacisz tyle samo. My tak mieliśmy z ociepleniem domu, gdzie mieliśmy wyobrażenie o zupełnie innych sumach.

– Sprawdź dokładnie dokumenty – chodzi na przykład o księgę wieczystą. Dowiedz się ile osób jest zameldowanych i dopilnuj, żeby w dniu podpisania umowy liczba to wynosiła 0.

– Poszukaj sprawdzonego notariusza – są to bardzo rzadkie przypadki, ale zdarza się, że sprzedający jest dogadany z notariuszem i próbują oszukać kupujących na różne sposoby.

kupno domu rynek wtórny

“Chciałabym, a boję się…”

… te słowa często słyszę od znajomych czy czytam na różnych grupach dyskusyjnych. Co prawda w poprzednich akapitach trochę Cię nastraszyłam, ale to tylko dlatego, żebyś zwrócił/a uwagę na te wszystkie ważne kwestie, które może nie od razu są takie oczywiste.

Spora część osób rezygnuje ze swych marzeń o pięknym domu ze względu na strach. Wolą „bezpiecznie” mieszkać w swoich starych mieszkaniach, mimo że nie czują się tam komfortowo. Często jest obawa przed zbyt dużym kredytem, takim, który będzie sporym obciążeniem dla domowego budżetu. Bez obaw, obecnie bank nie da Wam kredytu, jeśli Was na niego nie stać! A jesteście sprawdzani naprawdę dokładnie.

Ofert różnych banków jest naprawdę sporo i jest w czym wybierać. Minusem jest to, że każdy oferta ma swoje „haczyki”, czy jak kto woli – plusy i minusy. Gdzieś gdzie nie masz prowizji, masz z kolei większą marżę, itd.

Dlatego najlepiej jest udać się do doradcy kredytowego. My korzystaliśmy z usług Open Finance i szczerze polecamy. Doradca zestawi Ci oferty różnych banków. Dane dostaniesz w przejrzystej tabelce, tak by było prosto je porównać. Wyliczy też całkowity koszt kredytu. Co ważne, doradca nie pobiera od Ciebie żadnego wynagrodzenia, bo rozlicza się bezpośrednio w bankiem, w którym ostatecznie weźmiesz kredyt. Mało tego, często duże firmy mają dodatkowe „bonusy” w bankach i ich oferty są nieco bardziej korzystne niż dla osoby, która przyjdzie do banku „z ulicy”.

Co do kosztów zakupu domu dodam tylko tyle, że nasz dom na wsi, 15 kilometrów od Opola, kosztował tyle samo co 3-pokojowe mieszkanie w Opolu (niekoniecznie po remoncie).

Nie taki diabeł straszny

Jak widzisz, może na początku nie wygląda to zbyt kolorowo. Jest sporo stresu, sprawdzania, dowiadywania się. Nagle stajesz się ekspertem od kotłów grzewczych czy zabezpieczeń antywłamaniowych. Ale prawda jest taka, że ten krótki stres wynagradzany jest potem przyjemnymi chwilami na tarasie przed własnym domem. I bardzo szybko zapominasz o tych mniej miłych sprawach!

Kupno domu było jedną z lepszych decyzji w naszym wspólnym życiu. Tu nie sposób się nudzić! A dzięki przeprowadzce mam nowe hobby jakim jest uprawa przydomowego ogródka. I nikt mi nie powie, że grill na balkonie, to to samo co impreza w ogrodzie! Naprawdę, posiadanie domu daje sporo nowych możliwości.

Tu napisałam tylko o niektórych aspektach przy kupnie domu. Tych, które najbardziej utkwiły mi w pamięci. Jeśli masz swoje doświadczenia, to podziel się z nimi w komentarzach – na pewno przydadzą się innym Czytelnikom.